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在租住房遭受损害,物管是否担责?

发布时间:2018年6月18日
  案由简介:李某承租川师某小区2单元5号房屋,租赁合同约定租赁期间的水电费、物业管理费由李某自理,某物业管理有限公司是该小区的物管单位,李某按每月50元的标准向物业支付了物管费。2010年12月20日,李某报案,称其在凌晨1点返回住处时,被一男子尾随,该男子进入其房间,意图对其进行强奸,后趁其不备,李某逃脱,并向公安机关报案,公安机关于2011年1月正式立案侦查。事发后,李某另寻住处,之后,李某以物管公司没有履行其应尽的管理义务为由,向法院提起诉讼,要求物管公司登报道歉,并赔偿另寻他处租住房屋租金损失2000元和精神损失费10000,李某起诉时,公安机关对案件正在侦查中。物管认为,并不存在刘某声称的受侵害事实,并且,物管也没有保护住户人身不受第三人暴力侵害的义务,况且,李某提起的是违约之诉,要求精神损害赔偿木有法律依据。
  法院判决:
  一审:判决驳回李某的诉讼请求。一审法院认为,原告主张在其租住房屋中,遭到第三人侵害,对此仅有单方面的陈述和公安机关依据其陈述作出的询问笔录等证据,没有其他证据佐证,况且本案正在刑事侦查过程中,公安机关对李某的报案尚未作出结论,所称的犯罪嫌疑人也尚未归案,因此原告主张受他人受侵害的事实,缺乏证据证明,不予采信。况且,本案原告系选择采取以违约之诉由提起诉讼,认为物管没有尽到保护住户人身财产安全的义务,但是,本案中,原被告之间并未签订书面的物业管理合同,因为物管公司没有约定的安全保护义务,根据国务院《物业管理条例》的规定,物管公司并没有保障住户人身安全不受侵害的义务,因此,原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据,故此,判决驳回李某的诉讼请求。
  二审:
  一、撤销原审判决;二、物管公司应在判决生效后十日内赔偿李某经济损失人民币1950元;三、驳回李某的其他诉讼请求。
  二审法院认为:
  1.关于李某主张其在租住处受到他人损害是否属实的问题,本案原告陈述其受到侵害的行为,由于事件具有的突发性质和发生的时间,结合日常生活经验,不能要求当事人在案发后受到惊吓、精神高度紧张的情况下,注意保留此事件完整而充分的证据,本案中,刁某在有关公安机关所作的询问笔录,比较详细地记录了其受侵害的事实经过,改证据作为公安机关受理报案的档案材料,与一般当事人的陈述相比有更高的证明效力,另从法院调取的有关公安机关《受理案件信息记录》来看,也表明李某报案后,有关公安机关根据掌握的证据对此案进行了立案侦查,这两份证据可以相互佐证,基本证明李某主张的受侵害事实,且李某在完成证明责任后,物管公司在诉讼过程中没有能提供相应的反驳证据证明李某虚假报案或虚假陈述,因此认定李某受侵害事实成立。
  2,关于物管是否存在怠于履行安全保卫义务的违约行为的问题。虽然物业公司抗辩其未与李某签订书面物业管理合同,因此不存在法定或约定的安全保卫义务,但是,根据原告提供的其与出租人的租赁合同,以及原告交纳水电费、物业管理费凭证,可以认为,原告作为小区的居住者,已经事实上与物管公司建立了物业管理合同关系,享有相应的权利义务,因此,被告的抗辩理由不成立。被告又辩称即使存在安全保卫义务,其范畴也仅是协助公安机关维持小区的正常生活秩序,不包括保护原告的人身安全,原告受到犯罪行为侵害是刑事案件,应由犯罪分子负责。二审法院认为,安保义务作为《物业管理条例》第47条规定的法定义务和一般物业管理合同中管理人的一项主要职责虽不要求物管公司完全保证业主的财产利益和人身安全不受侵害,但是,要求对于居民反映的安全保卫问题和疏漏及时处理,对违法犯罪行为的及时制止、保护现场和报警,对小区突发事件的及时处理等,合理降低其受侵害的风险。本案中,某小区市场与居住区想混,人流量大,未能实行封闭管理,被告在进行小区管理时,更应采取与此情况相应的更严格的制度和措施来履行其应尽的安全保卫义务,但在二审审理中,物管公司对其履行了安保义务均为提供证据证明,安保义务作为合同义务,应由义务方物管公司承担相应的举证责任,由于被告未能举证证明其在履行物管合同尤其是事发当天尽到了合理、谨慎的安保义务,应认定物管公司存在未尽安保义务的违约行为。
  3,关于原告要求物管公司赔礼道歉、赔偿另寻他处租住房屋租金损失2000元和精神损失费10000是否有事实与法律依据。一审法院在受理本案时,原告明确选择了违约之诉并据此提供了相应证据和理由,而赔礼道歉和精神损害赔偿,系作为侵权损害赔偿的方式,因此原告以某物业公司违约为由要求其赔礼道歉和赔偿精神损害抚慰金缺乏法律依据。原告另要求赔偿转租赁造成的损失2000元并在一审中提供了其与原出租人和新出租人签订的房屋租赁合同,二审法院认为,上诉人因其在租住处遭受他人对人身的突然不法侵害,精神上遭到惊吓,且物业公司在此过程中并未能尽到相应的安保义务,因此上述人出于对自身安全的考虑,在事后选择转租他处,系其维护自身安全的合理举措,并未逾越一般人在此情况下的正常行为和采取的合理措施,由此带来的直接经济损失,在侵害人尚未明确和归案的情况下,应由在履行物管合同中违约行为的一方依照违约责任先行承担该损失,因此上诉人要求物管公司赔偿因其违约而遭受侵害后采取,合理措施造成的损失依法有据,应予以支持,印在续租期间租金变更为每月950元,因此物管公司应赔偿李某因单方终止合同的违约金1000元和搬迁期间的合理租金损失共计1950元。
  总结:业主在受到人身侵害后以物业公司未尽安全管理义务为由要求赔偿的,物业公司若不能提供证据证明自己已经全面履行安全保卫义务,应当承担相应的责任。
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  杨尚科律师,西南政法大学法学学士,现为四川尚欣律师事务所专职律师,执业以来,秉持“站着做律师”的理念,现担任多家单位法律顾问,成功代理了近百起婚姻家庭继承、合同债权、劳动争议、工伤、交通事故案件,以诚实认真的服务,不懈提供性价比高的法律服务,受到了大多数当事人的好评与鼓励!业务领域:法律顾问、公司事务、婚姻家庭、房产纠纷、合同纠纷、劳动纠纷、债权债务、人身损害赔偿。杨尚科律师电话:15882005132,欢迎随时电话或者短信免费咨询!(请说明来自)
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